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名古屋・愛知エリアで退去立会い/リフォーム・リノベーション工事なら
原状回復名古屋
株式会社ライズ総合企画

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退去立会いのポイント。

退去立会いのポイント

1枚は退去者さん控え、1枚はお大家さん控え。もう1枚は弊社の控えの3枚綴りになっています。

退去立会いとは・・・

入居者から退去する旨の連絡が入ればまず行うべきなのが【退去立会い・点検】です。基本的にお部屋の荷物が、撤去された空っぽの状態で行い、床やクロス(壁紙)の破損・汚損・傷など入居者と確認した上、原状回復の工事費用の負担割合を相談します。

この退去立会いでの話の持ってき方によっては、後の敷金・保証金の精算トラブルへと発展する場合もありますから、大いに注意を払うべき重要な局面となります。

【引越し先の住所や連絡先・敷金返金用の口座等を確認する】

基本的なことですが引越し先の住所や連絡先をしっかり確認するようにしておきましょう。

また敷金の金額では原状回復工事の費用が捻出出来ない程に部屋を汚してしまった入居者の中には虚偽の住所を申告する者もいます。よって免許証や新たな部屋の契約書で住所確認をします。

【電気・水道・ガス・インターネット等の使用停止を確認する。】

退去の際には部屋で使用していた電気・水道・ガス・インターネット等の使用停止手続きが住んでるか確認しましょう。インターネットなどに関しては以前に住んでいた人が使用停止手続きを行っていないため次の入居者がネットを使用できないなんて事もしばしばあります。このような事態を避けるためにも必ず念押しするよう心掛けましょう。また残置物の確認もしっかりと。物件の備品を持ち出されないように注意しましょう。

 

※私達は国土交通省ガイドラインを遵守し法律に則った退去立会いを行います。

 

原状回復工事のトラブルで入居者に修繕費を負担させる方法

当社のマスコットキャラクター・ライズ君

原状回復(現状回復)トラブルは大家さんからすると建物の維持管理コストが上がる悩ましい問題です。


入居者の故意、過失による破損・汚損、必要な修繕費は原状回復のルールを知ることとで入居者負担とさせることも可能です。ここでは大家さん目線で解説いたします。

【原状回復工事のトラブルで大家さんが知っておくべき大原則】

現状回復トラブルは入居者からすると、敷金が返還されないトラブルです。大家さん側からすると必要な原状回復費用が入居者から支払えず、建物の維持や管理コストが掛かってしまうので大変な死活問題になります。

原状回復の原則は【通常使用・経年劣化は大家さん負担】

建物の原状回復工義務は民法で定められているものなので基本的にすべての入居者に課されています。

一方で現在では原状回復義務のないDIY賃貸などもある為原状回復の有り無しは賃貸借契約書に明記するのがいいでしょう。

入居者への過剰負担は消費者契約法違反

原状回復費用は特約などを付けることにより入居者負担にすることも可能です。しかし入居者負担が過剰なものであった場合は、消費者契約法10条により契約の内容自体が無効になる可能性があるので注意が必要です。

大家さんが原状回復を入居者に負担させるために知っておくこと。

原状回復工事の原則は通常使用や経年劣化の汚れ、傷などは大家さんの負担ですが、条件を満たせば原状回復費用を入居者に負担することも可能です。

原状回復義務の内容を明確に明記する

原状回復工事費用を入居者に負担させる、原状回復工事トラブルを防ぐには原状回復義務の内容を賃貸契約書に明記する必要があります。原状回復義務の有無や具体的な内容など明記し契約時に必ず説明する必要があります。原状回復費用の大家さん、入居者負担の目安は以下の表のとおりです。

原状回復費用の負担割合

ここでは弊社サービスと他社のサービスの違いについて、表を用いて分かりやすくご説明いたします。

国土交通省:原状回復をめぐるトラブルとガイドラインをから用いた負担目安

下記の表をご参考にして下さい。

入居者と大家さんの負担の目安
部屋の箇所 入居者負担 大家さん負担

・壁

 

・床

 

・手入れ不足による拡大したクロス、壁紙のカビやシミ。

・ネジや針穴など下地ボードの張替えが必要な破損。

・手入れ不足によるカビやシミ(何かこぼしたりした汚損)。

・日焼けなどによるクロス(壁紙)の変色。

・下地ボードの張替えが不要な範囲の穴。(画鋲やピンによるもの)

・家具の設置などによる床、カーペットのへこみ。

・キッチン

・浴室

・通常使用の範囲を超える油汚れやスス汚れ。

・給湯器を空焚きして壊してしまった場合など。

・冷蔵庫などの後ろの汚れ。

・経年劣化による故障。

・通常使用の範囲以内のタイルのカビなど。

※引用元:国土交通省/原状回復をめぐるトラブルとガイドライン 参照

特約を付ける場合は負担金額なども明記・説明する事

通常使用や経年劣化による破損・汚損等を入居者負担とさせたい場合は原状回復特約として契約書に明記し事前に入居者に合意を得る必要があります。その際どれくらいの金銭負担があるのかも必ず説明して下さい。原状回復として入居者負担と出来る金額の相場は家賃の2倍~3倍と言われています。

尚過剰負担となる場合は消費者契約法違反となる可能性もあるので注意が必要です。

地域の条例・特約も契約時の必ず説明します。

地域によっては原状回復特約、敷金返還を条例や特約で制限したり認めたりする場合があります。

これらの場合も賃貸契約書の説明を必ずしなければいけません。

悪質な場合は少額訴訟などの法的手続きも考慮する。

通常使用や経年劣化の域を超えた破損・汚損などがある場合、敷金から修繕費を差し引いたり、入居者に追加で請求したりすることが出来ます。もしも入居者が支払いに応じなかったら、少額訴訟などの法的手続きも考えてみて下さい。

少額訴訟は簡易裁判所で手続することで訴訟を起こすことが出来ます。少額訴訟で支払いの審判が下されますと相手の銀行口座など差し押さえる強制執行が可能になります。

入居者から敷金返還を訴えられる前に大家さんがやっておくべきこと。

原状回復トラブルでは入居者が敷金の全額返金を求めてくることが多々あります。近年、敷金全額返金が当然のように言われていますが、必要な原状回復費用は請求しても問題はありません。

入居時は賃貸借契約書と内容の日付・署名・捺印の確認をする。

賃貸借契約書を結ぶとき原状回復義務、特約等の内容や費用負担に関して契約書に明記して入居者への説明を行います。

その際に重要になってくるのが「説明をした・合意を得た。」という記録になります。原状回復義務、特約、費用負担について説明をおこなったあと必ず入居者から【日付の記載・署名・捺印】をもらうようにしてください。

これらを行わないと説明不足や、合意を得てないと入居者からみなされ、契約自体が無効であるとみなされることがあります。

入居・退去時の現状確認は必ず写真・書類に残しておくこと。

入居・退去時の際はチェックリスト等を落ちいて現状確認を行って下さい。現状確認は入居者と立会いの下行い写真んと書類で記録に残すようにして下さい。また書類などはコピーなど取るようにして控えは大家さんが保管、原本は入居者に保管してもらうなどするといいでしょう。

客観的・合理的に見て必要な原状回復工事なのか説明できるようにする

入居者に請求する原状回復費用が本当に必要な修繕であったかなどは重要なポイントになります。

入居者に原状回復工事費用を負担してもらう際には客観的・合理的な理由が必要になります。

原状回復の修繕は原則として入居者の破損・汚損の部分のみの費用を請求することができます。例えば、クロス(壁紙)一箇所を修繕した場合はその箇所のみが入居者負担となり、他の部分の修繕は大家さんの負担になります。

入居者から原状回復トラブルで少額訴訟を起こされた場合の対処法

原状回復にトラブルは付き物です。それを国交省のガイドラインに則りアドバイスするのも私たちの役目でもあります。

原状回復トラブルは、少額訴訟などに発展する場合もあります。少額訴訟は簡易裁判所に手続きすることによって比較的簡単に裁判を起こすことが出来る為、敷金返還を求めた裁判が近年増えてきてます。

【少額訴訟の流れ】

少額訴訟とは60万円以下の金銭を請求する際によく使われる訴訟制度です。1階の審判で、両社のいい分や証拠を元に判決が下されます。

費用負担の正当事由になる証拠を揃える。

少額訴訟を起こされてしまった場合は1回の審判で判決が決まってしまうため証拠などの準備はしっかり行って下さい。原状回復の為の修繕を行った時の写真や、費用明細など原状回復の必要性が主張できる証拠を必ず揃えて下さい。

期日には必ず出廷する。

少額訴訟は1回の審判で判決が下されてしまいます。裁判所から指定された期日には必ず出廷するようにしてください。どうしても出廷できない場合は答弁書を提出することで正当性を主張することも出来ますが、審判時に不利になることもあります。

尚、少額訴訟に納得がいかない場合は通常訴訟に移行します。

原状回復トラブルは弁護士などの専門家に相談することも考える。

大家さんが原状回復トラブルに合った際は弁護士などの専門家に相談することも考えて下さい。

原状回復トラブルは少額訴訟、損害賠償請求などに発展する場合があります。原状回復トラブルを弁護士など専門家に相談すると、入居者との代理交渉、裁判時の弁護等、大家さんの強い味方になります。

弊社でも原状回復トラブルに強い弁護士さんんをご紹介することが出来ます。お気軽にご相談ください。

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②現地へ伺う前のアルコール消毒を徹底致します。
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