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空室の原因と対策

空室状態が長引く・入居者が決まらない原因と対策

お気軽にご相談下さい!

「入居者を募集してもなかなか決まらないのはなぜ?」

「どのようにすれば空室は減るのだろうか?」

・所有物件に表記の空室が続いている場合、まずは原因を分析し、適切な対策を施すことが重要です。長期で空室状態が続く理由は、主に4つの理由が考えられます。

①物件に対して賃料が適切ではない。

②物件の供給過多による空室リスクへの対策が出来ていない。

③オーナー自身が物件の賃貸管理を出来ていない。

④仲介会社に物件をアピール出来ていない。

予想される例

①物件の状態の割に相場より家賃が高い。

賃貸住宅の場合、空室が発生している間も維持費や税金などのコストが発生するため、空室期間が長かったり空室数が多いと経営に大きな影響を与えます。空室状態の原因に応じた対策を行い、長期の賃貸物件が一定年数経過しており、決して新しい・キレイとは言えない物件の賃料が相場より高い場合などは、入居希望者が現れる可能性は低くなります。

家賃を値下げすることは、家賃収入の低下につながる為、空室対策における最終手段ともいわれています。空室が発生するたびに賃料を下げてしまうと、不動産経営は成り立ちません。しかし一度下げた家賃は上げるのが難しいため、家賃設定の検討は最終手段です。予算がない場合はオーナー様で行うDIYリフォーム方法で蘇るので検討してみましょう。

 

②仲介会社に物件をアピール出来ていない。

新規の入居者を募集する際は、仲介会社に仲介を依頼する方も多いでしょう。しかし仲介会社は数多くの物件を取り扱ってるため、特定の物件だけを多くの入居希望者に紹介してくれるとは限りません。

仲介会社に物件を多数の入居希望者に紹介してもらうためには、自身の物件を仲介会社にアピールする必要があります。案内してもらえる回数が増えれば、空室状態が解消される可能性が上がります。

これらの行動が非常に大事な理由は、入居希望者が希望の条件を満たした物件を複数見つけたとき、最後は担当してくれた担当者の印象や態度が入居の決め手となるからです。

おさらい)自身の特徴や魅力を知ってもらう。/仲介会社の営業担当者と良好な関係を築く。/営業担当者には丁寧に感謝を伝える。

ここでは対策を考えます。

③供給過多の可能性

現在の日本では、相続税の改正による税金対策でアパートの建設が増えていることから、賃貸物件数が入居希望者数よりも多い「供給過多」の状態にあります。

2015年の相続税法の改正により相続税が増税されたため、賃貸マンションを所有して節税を試みる方が増加しました。これは、現金よりも土地の方が相続税の課税対象となる資産の評価額が低くなり、相続税の税の額を減額することが出来るためです。

咥えてその土地にアパートを建設することによって、さらに資産評価がくを下げることが可能です。また、アパートの入居希望者は、出来るだけ築年数が浅い物件を借りたいと考えていることも、新築のアパートは増加している要因となっています。

築年数が経過した賃貸物件は、他の競合物件と差別化を図らなければ、入居希望者に「住みたい。」と思ってもらうことが出来ません。

対策)家賃・家賃以外の必要な費用を安くする。/設備を充実させる。/特定のニーズに特化した物件にする。

④長期空室状態の際に起こりがちなトラブルを対処していない。

長期の空室が発生している場合はオーナー様の所有物件の管理不足やトラブルなどに対応できていないケースも考えられます。

そのため、オーナー様自身が物件の管理をしっかり行っているのか、どうか振り返ってみましょう。特に共用部などの清掃がきちんと出来ておらず、物件が不衛生な状態になっていると、内見者が来ても良いイメージがわかず「住みたい」といつ気持ちになれません。物件の立地や設備がどれだけ良くても、建物や部屋の環境が不衛生だと、入居率が格段に低下します。

建物自体の環境が不衛生だと退去の原因になりますし空室が発生しても新しい入居希望者が現れず長期の空室状態につながってしまいます。特にエントランス、通路など、部屋までの動線が不衛生だと、建物自体の第一印象が悪くなります。また、長期の空室状態が続くと下水の汚臭が発生しやすく、虫の死骸が溜まっている可能性があります。汚臭のする部屋や虫の死骸が散乱している部屋にいいイメージは持たれないため、常に対策を行っておく必要があります。

対策)通路部分に他の入居者の荷物や傘など放置されていないか?/玄関に砂やほこりなど落ちていないか?/部屋や排水口から異臭や汚臭がしていないか?/虫の死骸はないか?

その他の対策例
  • オートロックなどの防犯システムの充実化。
  • 専用の庭を設置。
  • 宅配ボックスの設置。
  • 床・壁など遮音性を高める材料を使用。
  • ペットの足洗い場。

空室相談もお気軽にお問い合わせください。相談はもちろん無料です!ご連絡お待ちしております。

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